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2011/08/22

マンション 売却査定 見積もりしてもらうw

2011/3/11「東日本大震災」、東北地方で起こった大きな地震。

なのに、東京で保険会社に地震被害認定されたことについて・・。我が家のマンション地震大丈夫なの?本当に?倒壊とかしちゃわない?と、不信感一杯に。Y(>_<、)Y 

近所の他のマンションを見渡してもドコも家みたいな被害は外観から見受けられないし、ここらが営業地域で事情通の車屋さんから話を聞いても、他の顧客からはそんな被害話しは聞かないし、マンション修理なんて掲示がエレベーターホールの所にも見られない=予定も無い。って聞いて、震災後から連日のように揺れている気がするこのマンション嫌だぁ!_| ̄|○

終の棲家として分譲を手に入れたけど・・売る予定なんてサラサラなかったけど。。。

強風でもドンピシャで揺れている気がするんですよね~。建築構造的にはそんな強風が吹いたくらいではマンションは揺れませんってデベの人が回答してくれたけど・・。(T_T) (そう感じるようになったのが・・地震前からそんな感じだったのか、地震があったからそうなのか。。。単なる地震酔いから揺れの症状が体だけに出ているのか、自分の右耳の三半規管が弱いから揺れているのか・・ドレが正解なのか全く不明。。。)


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今!マンション売却したら、いくらで手放せるの???
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地震震災認定で資産価値がグッと下落したんじゃないの?

分譲仲介業者に電話して、おおよその見積金額を出してもらって、売却時の諸経費も一通り教えてもらいました。(ついでに、我が家のヒビとかの被害状況も来て見てもらって、深刻さはどれくらいとかもザッと計算に入れてもらいました)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
売却手段は2パターン 「仲介業者」選択か、「買取専門業者」
───────────────────────────

  • 仲介業者:資産の流通の仲介をする。(売却現金は売れた時にしか入らない)
    査定金額は高く見積もってくれる。
  • 買取専門業者:買い上げて、保管、売却する。(売却現金は、即時)
    査定金額は低く見積もりになる。

業者のリスク度で、査定金額が変わるんですね。( ̄▽ ̄*)ゞ

買い上げる=売れないと困る
保管期間=売却までの間、タイムラグで発生するリスク金額を、見積もりで引いてくる

固定資産税とか、保管中に地震被害とか、世界で何かまた不景気モードに一段と加速で購買意欲減少とかとか。なのかなぁ。

■φ(.. ) 業者を通さず、当事者同士で売買といった方法もあり。
売り手側:手数料3%(約100万円ほど)が発生しないので得ではある。
買い手側:消費税5%(約175万円ほど)が発生しないので得ではある。

が、後々 双方で問題解決が出来ない場合には困るであろう。。。
業者を通さないと=瑕疵担保責任は「契約書」に書かれた内容でしか適用されない。
(最低限と思われるレベルしか責任が無い)

瑕疵等の問題が出たら下記の相談先へ!
東京都住宅局不動産業指導部指導課
東京都宅地建物取引業協会

!もしかして、買い手も手数料3%取られるのかしら?リャンメン取りは規制済みでは?

!売り手が業者でなければ「消費税」が発生しないので、買い手側は無しで購入可能。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
売却時の諸経費
───────────────────────────

  • 手数料:物件売買×3%+6万円
  • 収入印紙:1万5千円
  • 抵当権抹消費(司法書士依頼):2万円
    (ローンを組んでいるので、それに抵当権が設定されているから)
  • 益が出ていたら、その分税金は発生する

・・・手数料って、売り主+買い主の両方から以前は取得していたので、行って来い分として計2回も手数料を徴収するのはおかしい!とかって、一昨年だっけ?法改正で片道1回分しか手数料を徴収しちゃいけないって話が出ていて・・一部上場の仲介業者の株が乱高下した記憶があるんだけど・・、

今回の説明で手数料が計算に入っているってことは=売り主側からだけ手数料3%取ることで落ち着いたってことなのかな??? それってどうなったんだろう。(((((((((((^^;) 

手数料、往復or片道。後で調べてみよう。φ(.. )

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 
実際に、自分の手元に残る現金は?
───────────────────────────

分譲物件査定金額-(手数料+収入印紙+抵当権抹消費)-ローン残高=現金

例:3500万円とすると・・

3500万円-(手数料105+6+収入印紙1.5+抵当権抹消費0)=現金(-ローン残高)3374

※抵当権抹消費は、個人で書類手続きが簡単に出来るらしい。w

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 
物件の資産価値(価格)の見方
───────────────────────────

物件の1㎡価格       = 物件価格÷その㎡数

周辺相場賃料の1㎡価格 = 物件賃料÷その㎡数

年間の表面(単純)利回り      = 年間収入÷不動産価格×100

例:3500万円で70㎡とすると・・

物件の1㎡価格       = 物件価格3500÷70㎡     = 500.000円

周辺相場賃料の1㎡価格 = 物件賃料14÷70㎡数     = 2.000円

年間の表面(単純)利回り      = (14*12=168)÷3500×100  = 4.8%

※1:年間の表面(単純)利回りはフルに満室で入居者がいる前提であり、本来は以下になる

※2:取得時は別途に、「仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得税(固定資産税評価格×4%)・ローン事務手数料・ローン保障料、等々」の必要経費が発生する。

※3:運営時には別途、「税金・保険・管理費・修繕費・共同光熱費」も必要経費が発生する。

※4:現金一括支払いで無い場合、「ローン利子」も発生する。
低金利である今、不動産投資の場合は、少ないキャッシュでいかにレバレッジを効かせて収益を上げるか?らしい。(少額現金を小分けに分散させ、何棟も運営する。)

現状のマンションを賃貸として置いておいて、新たにマンション購入をしようと思うと・・
現状のマンションを担保にして、銀行から融資をしてもらえる金額は「直近3年の取引価格を参考にして9掛け程」らしい。

よく耳にする「路線価」はマンション(アパート)とかの1棟物の土地価格に関係。
上物は、構造と坪単価と償却年数で割り出すようです。。。

・・・( ̄▽ ̄*)ゞ
視点が、単なる売却から「不動産投資」に変化しようとしているhiyokoでし。激爆
不動産投資で考えると利回りは10%は必要らしい。でも投資で考えるとレバレッジ(投資額)を根本と考えると・・どんな計算方法で算出されるんだろう?

 

年間の表面(単純)利回り      = (14*12=168)÷  3500×100  = 4.8%
年間の表面(単純)利回り      = (14*12=168)÷頭600×100  = 28.0% (*´-`*)?

 

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