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2011/08/22

マンション売り主に瑕疵があったのでは発言が出た

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【国土交通省】「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

   ・・・平成12年7月19日にページ開設設置してから追加更新頻度がすごい

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以前、不動産デベロッパーが瑕疵でニュースを騒がせた「瑕疵問題(マンション偽装”の本質とは! - WEBマガジン[KAZE]風)」

耳にしてなんとなく理解しかしてなかったけれど、当時ちょうど今のマンション購入で引っ越したばかりだったので、不安になった。で、管理組合でも取り上げて、鑑定人に査定を入ってもらって、大丈夫。判断が出た。(なのに、今回「東日本大震災」で震災認定受けた我がマンションはどうなんでしょう???)

当時の検査内容とどのように進んでOKだったのか、見せてもらおう。φ(.. )

非破壊検査をしたって案内が掲示されていたような・・気がするけど。。。
国の確認制度にあたる、設計図書(実際の施工図)と法令の照合だけじゃないよね?

「地盤保証証書」も当初買い上げ時にデベが用意してただろうから、これも見せてもらおう。

そうだ・・管理組合の人間性「道徳」にもちょっと疑問を持ったので
管理規約とかもちゃんと自分の目で見て確認しておこう。+その他 業者との「契約内容」もだわ。 ↓下記を参考にしながら、リストアップしてから閲覧申し込みをしよう。φ(.. )

★阪神震災時★ 1階を駐車場にしていたマンションはほぼ潰れた。
が、ジャッキアップで使えるようになったらしい。補修が100~300万円の負担額だったらしいので、まだ許容範囲かなぁ。(各住戸の負担金)。

あのまま取り壊しに全てなったんだろうと思っていたけど(教訓にしてマンション選びは1階駐車場は完全に外して探してました。)、皆 頑張ったんだ。。。

↑ヒューザー問題の時には、提案は・・
壊して、容積率を上げて建て替え、新しくできた床を売って再建費に充てる。だったらしい。。。(各住戸はいくらの負担金になったんだろう?築古ければ修繕費もそれなりに用意されているだろうけど・・新築とかでは無理じゃん。(T_T))

国として・・色々と法整備をしていたみたいですが。。。

平成12年(2000年)4月スタートの「住宅品質確保法(義務付け)」は、新築住宅の売り主(我が家でいう所のマンションデベロッパー)、請負人(建設工事を請け負った会社、ゼネコン)は、10年間の瑕疵担保責任の履行を確実にしなければならない法律。

 ※↑それまでは業法で2年以上(最低2年間)を義務としたものしかなかった

平成12(2000年)年10月1日からは「住宅瑕疵担保履行法(義務づけ)」として、新築住宅の売り主は、住宅品質確保法に該当してしまった際の修繕費用不足(倒産とかでで義務を果たせないこと)が無いように、資力の確保義務づけとして「保険への加入・保証金の供託」が義務付けされた。

我が家はそれ以前だから、デベロッパーは家の物件に対しては、保険は入っていないのかしら???

うっ!、その後・・平成12年(2010年)3月まで受付OKだったのか。_| ̄|○
管理組合はどう処理をしたんだろう???その手の案内は管理会社から、こんなことが出来ますヨ♪お知らせはしてもらったんだろうか?聞いてみよう。φ(.. ) と思ったけど、今更もう申請出来ないのなら無駄かぁ。

じゃぁ・・管理会社を不手際・情報提示が無かった!とかの文句を言えるくらいなのか?

ん?不実を告知されたわけじゃないから・・
不利益事実の不告知。というのか。ニホンゴムズカシイ

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ここまで調べて想い出したこと・・
入居時に専有部分で、瑕疵が確認されて、修繕してた( ̄▽ ̄*)ゞ
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うわっ・・。w
入居して間もなく、すぐに大きな台風がやってきて・・我が家LD部分で水漏れがあったんですよね。で、旦那様が連絡を取って、デベロッパー+建設会社が家にやってきて修繕をしたんですが、アレが【瑕疵】であり【住宅品質確保法】に該当するってことを意味含めての修繕だったんだぁ。と、今更気づいたhiyokoでした。_| ̄|○

窓性能証明書:サッシの場合は、枠外からの室内への水の侵入は漏水である。
水密性(雨と風)これ重要w 漏水。 「W-○」
耐風圧性(強風でガラスが割れない堪え忍ぶ強さ)。 「S-○」

※○部分は数値が1~5まであり、大きければそれだけ強いということである。

φ(.. )!3回目の大規模修繕時には、サッシ(共有部分)も交換らしい。

まどまど通信! 窓・ドアの性能

建設省・サッシ・法規定、でググったら・・耐熱の為の耐火偽装樹脂サッシについてばかりがヒット!トステム?あーなんか不具合有りでってニュースで流れて株価が暴落した所だよねーって記憶で見ていくと。。。なるほど、防火基準を満たしてないと発覚して商品全て販売中止に。そりゃ大変だ。( ̄▽ ̄*)ゞ で・・ええっ?サッシ大手5社も同じ規格でやってて、皆が販売中止。って・・サッシ業界が大打撃じゃないの。。。

不景気にこんな問題を背負って・・会社名が合併によってドンドン変わっているんですね。

1万棟に影響、トステム製サッシで認定違反|日経BP社 ケンプラッツ

樹脂サッシ耐火性能偽装問題

しかし・・若い頃から賃貸マンション住まいを繰り返し、高層階にも住みましたが・・漏水の経験なんて1度もなかったけど・・、今のマンションは台風の時間はズット窓につきっきりで、水を拭き取ってなくちゃいけないって有り得ませんよね。( ̄▽ ̄*)ゞ 気密ピース調整?

沖縄のサッシってどんな感じ!

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ここまで調べて気づいたこと・・
ベランダの壁に雨水跡があるんだけど、これも瑕疵じゃないの?
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・・・旦那様。のんきに管理組合に、写真提出して対応待ちしてましたが。

地震以来、ちょっと色々と調べ物で情報収集して知恵がついてきてたhiyokoは・・、地震のヒビ修繕も気になるけど、雨水対応ってもうかれこれ半年以上音沙汰無いと聞いてて、どうなっているの対応遅すぎじゃないの!とhiyokoが感心を持って不信感一杯になっているここ最近。。。

行き当たったら・・この雨水も【瑕疵】であり【住宅品質確保法】に該当ジャネ?(((((((((((^^;) 

すぐに、デベロッパーに電話して、「本社と連絡取って返事頂戴。一両日中にもらえるの?遠くても今週末までにもらえるのね。はいはい。」続く。。。

「10年保障の住宅品質確保法」←コレ、重要そうなのでお勉強。φ(.. )

デベから電話回答・・
デベ:アフター5年
建設:瑕疵10年

その保障内容は・・

  • 雨漏り
  • 建物構造上主要な部位
  • 給排水設備の故障
  • (シロアリはさすがに鉄筋なので無いみたいw)

でも、自分でちゃんと契約書に記載されている内容を目で見て確認は必要ですね。φ(.. )

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屋根から水漏れ = 瑕疵

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なるほど、管理組合で修繕予定箇所が「上に屋根がある雨水に関しては修繕しません」的な事が記述されていたのが、この部分に該当するわけですね。

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書類に記載されている内容で、色々とかわることもある。。。

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民法:瑕疵担保責任

買い主が瑕疵を知ってから1年以内。は、売り主に対して「瑕疵担保責任」として権利の行使が出来る。

※民法規定には、知ってから1年以内。としか記述無いので、引き渡しから何年たっても、「知ってから1年以内」であれば権利行使が出来る。

【中古物件売買においては】
今回、売却しようかとデベに相談した時に説明を聞きました。

瑕疵が売り渡し前からあった状態で、修繕せずにそのまま現状のままで売買引き渡しの時には・・
瑕疵がある部分を「証明し」+「この責任所在(誰がいつどこまで直す。例えば売り主、管理組合、等々)を明確にして」書類を作り、売買契約内容に記述し、双方が了承を得て印を押すことで、売買成立となる。

後は、中古物件になるんだから・・
「特約」として瑕疵担保責任を、「引き渡し後○ヶ月」って契約書に記述しておけばいいみたい。古すぎたら「責任を負わない」でも有効らしい。まぁ・・ねぇ。

【中古物件売買で、売り主が不動産業者だと・・】
宅地建物取引業法:瑕疵担保責任

不動産業者は、瑕疵担保責任を2年以上(最低限2年間)負わなければならない。

業法 < 民法 < 消費者法

全宅連  【Fudosan.JP】無料不動産相談の草の根  国民生活センター

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人間不信になってしまいそう・・
──────────────────────────┼

ハーフー。もう・・嫌だ。Y(>_<、)Y
今回の調べ物の間で耳にした・・

「知った者勝ち」
言った者勝ち
聞いた者勝ち


そんな人達の中で、生きているんだhiyokoって。。。

旦那様。。。グローバルで文化を見て進化を考えると、そうなんだよ。hiyokoの考え方が一方的(古い?)なんだよ。他国ではこんな感じなんだよって教えてくれましたが。。。淋しいなぁ。

知らなければ、何も無しどころか、マイナスである。。。

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不利益事実不告知の場合:買い主が、消費者契約法の契約解除(買い戻し)を行使し、売り主(デベロッパー)が、不利益事実不告知として裁判判定が下り責任を負った例。

瑕疵の場合:賠償責任として、補償、建て直し費用負担については「売り主」が責任を持つ。

売り主は責任持ち分は比率に応じて拠出し合う。販売主(確認業務)+建設会社(施工)+設計会社(設計)+等々、物件に関わった、業者や機関が契約上の持分に応じて拠出する。

欠陥品の場合:論外と思いますが・・消費者契約法の契約解除(買い戻し)を断固として行使になりますよね。(((((((((((^^;) 

なるほど。。。幼少の頃から、親や教育課程で教えられてきた「道徳」というものは、今やかわってきているってことなんですね。やっぱり。。。(ノ_・。)

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